Как правильно обследовать дом?

[aleksey]

Михаил, у нас была проверка с контрольного управления правительства края, в лице старшего жилищного инспектора. Предоставлен ответ по результатам проверки. На их запрос о предоставлении решений собственников и договоров по выбору УК, им было отказано по причине несчастного случая. Оказывается, в УК 07.04.2014 вдруг случился пожар, и сгорела вся документация по нашему дому. Но они уверяют, что договор был заключён на основании протокола. Я полагаю, что это протокол который подписывается председателем совета МКД. Но совета у нас никогда не было, мы его только создали, и сразу стали писать во все инстанции. Получается, что УК признаёт факт отсутствия договоров, отсюда и нарушение пост.правит.75 об открытом конкурсе автоматически подтверждается, то есть администрация не имела право их назначать. Интересно как они будут отчитываться за денежные средства, и как это всё теперь воспринимать? С точки зрения закона это похоже на "Рейдерский захват" - так? А к чему нам теперь переходить, к каким действиям, может подскажите.
По поводу незаконных подключений к электроснабжению, нам ответили из Мин.Энерго РФ, от туда направили требование в администрацию города о проведении проверки, и во Владивосток. Там находится головной оффис по ДВ региону. Посмотрим что они ответят. Сейчас, надо решить вопрос о признании по отсутствию договоров.

[Михаил_Д]

Не сдавайтесь. Удачи Вам.

[aleksey]

Спасибо! Полезный форум, продолжайте. Буду заходить и другим советовать. Наверняка сможем и мы от себя какую-то пользу принести, будем работать.

Не сдавайтесь. Удачи Вам.

[Михаил_Д]

Конечно, заходите, обмен опытом всегда полезен. Страна большая и никто кроме нас её не обустроит.

[Михаил_Д]

Как вовремя случаются пожары. Оказывается, что они тоже бывают для кого-то полезными. А факт пожара можно установить? В местной МЧС уточнить, например, выезжали они туда? Или сотрудники справились своими силами и сгорел только договор по Вашему дому?

Срок, на который заключается договор по закону должен быть не менее 1 года и не более 5 лет. Вы сообщали, что УК занимается Вашим домом уже 5 лет. Следовательно, подходит срок подписания нового договора. Это неплохой момент, чтобы отказаться от его заключения. Понятно, что УК будет настаивать на существовании подписанного договора, но с них как с гуся вода - своевременно случившийся пожар.

Во-первых, договор должен быть заключён с каждым собственником жилья и должен быть выдан на руки. Этого не было сделано по разгильдяйству или потому что договора не было. Во-вторых,

Я полагаю, что это протокол который подписывается председателем совета МКД. Но совета у нас никогда не было, мы его только создали

,

т.е. председатель совета существует, но он ничего не подписывал. Речь, скорее всего, идёт о протоколе общего собрания собственников жилья, на котором было принято решении по выбору УК. Там должны быть подписи тех, кто участвовал в собрании. Откуда этот протокол может взяться, если назначение управляющей компании по конкурсу осуществляется, если способ управления домом собственниками жилья не выбран.

Получается, что УК признаёт факт отсутствия договоров, отсюда и нарушение пост.правит.75 об открытом конкурсе автоматически подтверждается, то есть администрация не имела право их назначать.

Получается так. Запрос в ФАС не делали ещё?

Интересно как они будут отчитываться за денежные средства, и как это всё теперь воспринимать?

Они обязаны по условиям договора (который отсутствует) отчитываться ежегодно в первом квартале года. Кроме того, сотрудники УК на отчётном собрании должны защищать тарифы на проведение работ, если они меняются.

А к чему нам теперь переходить, к каким действиям, может подскажите.

Ваша цель - отказаться от услуг управляющей компании. Способов несколько, но каждый из них зависит от рамок, в которых происходят такие действия.

1. Смена одной УК на другую без изменения способа управления домом - через управляющую компанию. Подобный способ требует сбора доказательств недобросовестного исполнения услуг УК. Если я правильно понимаю ситуацию, то доказательства Вы собираете, но это не Ваш случай, поскольку Вы имеете намерение создать ТСЖ, т.е. изменить способ управления домом.

2. Отказ от услуг УК при изменении способа управлением домом. Когда общее собрание собственников принимает решение о смене способа управления домом (раньше я писал об основаниях такого решения на основе статей ЖК РФ), наличие такого условия для отказа от услуг управляющей компании, как невыполнение условий договора управления не требуется. По крайней мере, такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5.

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ, которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

Следовательно, Вам необходимо организовать общее собрание собственников жилья, в повестке собрания указать вопрос о выборе (смене) способа управления домом. Если решение будет поддержано большинством голосов, то дальше управляющая компания уведомляется, что в связи со сменой способа управления дома Вы в одностороннем порядке прекращаете действие договора (даже, если его нет или он липовый. Пусть УК оставит его себе на добрую память.). Одновременно с этим пусть проводятся те проверки, о которых вы сообщили, хуже от этого не будет, а результаты могут Вам пригодится.

В решении Вашего вопроса полезно знать судебную практику в области ЖКХ:

Верховный суд РФ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 октября 2013 г. по делу N 33-5849/13
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 3 сентября 2013 г. по делу N 33-11088/2013
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 17 мая 2013 г. по делу N 33-1193/2013

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 15 июля 2010 г. N 1027/10
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 ноября 2011 г. N 7677/11
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 27 августа 2013 г. N ВАС-8043/13

Изучите данные документы, решения судов разные, в зависимости от обстоятельств. Кроме того, в решениях и постановлениях есть ссылки на самые различные юридические основания, законодательства и конкретные статьи. Думаю, полезно их знать и понимать. Вам нужен хороший юрист с практикой ведения дел в сфере ЖКХ.

Алексей, я рад помочь, но тема, которую мы с Вами затронули, выходит за рамки электротехнической тематики.

Было бы интересно узнать, какие результаты даст проверка по распоряжению Минэнерго. Сообщите результат, если Вас это не затруднит.

[aleksey]

УК существует у нас уже 6 лет, то есть 5 отработали и теперь второй раз администрация их назначила открытым конкурсом в нарушении пост.правит.РФ № 75. Смысл всех обращений собственников во все инстанции, мы находим в получении информации для дальнейшей работы. Сейчас легко избавиться от УК, но хотелось бы хоть какие-то средства вернуть на лицевой счёт - у нас большой дом с магазинами по первому этажу. А с магазинов УК берёт за содержание по коммерческой ставке. Дом у нас на красной линии, и очень доходная "кормушка". То есть, хотим расстаться с УК без уголовных дел, думаю что они будут счастливы. Но сначала их надо убедить, а для этого необходимо разобраться в контролирующих органах - кто и за что отвечает, нам и потом пригодится. Местная прокуратура всё ещё молчит, пишем в генеральную. На сайте "Консультант" нашёл прецедент по проходным подъездам:
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 25 апреля 2012 г. по делу N 33-3337/2012. (Исковые требования об устранении нарушений прав собственника, обязании привести помещение в первоначальное положение удовлетворены, поскольку перепланировка мест общего пользования жилого дома проведена ответчиком без получения согласия жильцов дома, права которых на свободный доступ и пользование местами общего пользования жилого дома такой перепланировкой были нарушены).

А сообщил я вам о проверке контрольным управлением чтобы спросить: наша ситуация, это не похоже на "Рейдерство"? Хотелось бы серьёзных аргументов для более сильного убеждения и скорейшего согласия со стороны УК на - мировое соглашение. Я думаю, что мировые соглашения это наиболее эффективные методы в жизни, чем изо всех сил пытаться пробивать круговые "междусобойчики".

Проверка будет, я вам напишу. Потом ещё свяжемся с местной электролабораторией. За всё спасибо.

[Михаил_Д]

это не похоже на "Рейдерство"?

Не думаю, хотя могу и ошибаться. Обычно рейдерский захват происходит в отношении организации. Рейдер пытается недружественными способами либо поглотить компанию конкурента, либо получить её активы без согласия собственников этой организации. У Вас пока нет ТСЖ, так что, похоже, УК просто пользуется своим положением, получает деньги и ничего не делает. Удивляет позиция Вашей прокуратуры, даже не знаю, что сказать по этому поводу. А по поводу рейдерства в сфере ЖКХ могу. Технологии, сценарии и методы известны и описаны.

Особенности:
1. Захват общедолевого имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов (подвалов и технических этажей).
2. Захват общедолевого имущества без последующего отчуждения. Подвалы и другие технические этажи здания можно просто сдавать в аренду, при этом собираемые платежи могут не направляться на содержание многоквартирного дома. В некоторых случаях можно также сдавать в аренду стены объекта под размещение рекламных щитов (во многих городах деньги за это получают муниципальные власти, а не жильцы), дворовые площадки под торговые точки и автостоянки, кровли — под размещение антенн сотовой связи.
3. Контроль над коммунальными платежами жильцов.
4. Навязывание собственникам услуги по содержанию и ремонту жилья.
5. Контроль над деньгами, которые, возможно, в будущем удастся получить на капитальный ремонт здания в рамках реализации государственных программ. Как известно, руководит этим процессом организация, управляющая объектом.

Типы рейдерских захватов

Новостройки:
- Незаконная распродажа общедолевого имущества, принадлежащего приобретающим квартиры новоселам. Компания не только продает квартиры участникам долевого строительства, но и технические этажи, площади на лестничных клетках и прочее — сторонним лицам.
- Навязывание строительной компанией жильцам собственной управляющей организации. Строительная фирма организовывает в своей структуре УК, которой передает дом в эксплуатацию без согласия собственников жилья. В дальнейшем беспроблемную новостройку в течение многих лет можно «вампирить», лишь собирая деньги за содержание и ремонт жилья, но практически ничего не предоставляя им взамен.

«Вторичка»
- Захват объекта управляющей компанией у товарищества собственников жилья. В этом случае обычно ТСЖ ликвидируется, форма управления многоквартирным домом меняется. Получил широкое распространение сразу после ликвидации бывшего института ЖЭУ и появлением управляющих компаний.
- Захват объекта одной управляющей компании у другой УК. Развивается одновременно с растущим рынком управляющих компаний.
- Захват земли под многоквартирным домом в целях последующего сноса объекта под будущее строительства и отселение жильцов на более выгодных условиях для инвестора стройплощадки.

Технологии:
1. Подкуп отдельных собственников. Обычно подкупаются пьяницы или малоимущие домовладельцы, которые за «шапку сухарей» принимают решения в пользу организации, претендующей управлять многоквартирным домом. Например, после создания ТСЖ ранее обслуживающая объект управляющая компания формирует из этой группы лиц некую «комиссию» по ликвидации товарищества.
В некоторых случаях в подобные «комиссии» незаконно входят жильцы неприватизированных квартир, случается, что в голосованиях «участвуют» недавно умершие собственники («мертвые души»).
2. Захват технических документов на многоквартирный дом.Ранее обслуживающая жилье организация не отдает документы новому подрядчику, работать в подобных условиях крайне сложно.
3. «Черный пиар» может использоваться как по отношению к самой организации, так и ее руководителей.
4. Распространение двойных счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг. Организация, желающая захватить дом, разбрасывает свои квитанции с собственными банковскими реквизитами, по которым часть жильцов по ошибке оплачивает «коммуналку». В результате законно обслуживающее объект юрлицо оказывается не в силах рассчитаться за поступающие коммунальные ресурсы. При этом сам рейдер занимается лишь «сбором платежей», не предоставляя каких-либо услуг жильцам.
5. Захват бюджетных компенсаций на оплату жилищно-коммунальных услуг. Обычно осуществляется путем сговора рейдера с чиновниками либо городскими едиными информационно-расчетными центрами (ЕИРЦ или ЕРКЦ), через которые по-прежнему проходят коммунальные платежи многих домов. Предприятие-рейдер имитирует обслуживание объекта и получает бюджетные деньги на компенсацию оплаты услуг жильцов-льготников. Как правило, в дальнейшем эти деньги по назначению не используются.
6. Создание фиктивного ТСЖ. В ряде случаев рейдер не разваливает товарищество собственников жилья, а наоборот, создает фиктивное ТСЖ. С помощью марионеточного председателя фиктивного ТСЖ рейдеру легко манипулировать домом на вполне «законных» основаниях, например — передать его на обслуживание «нужной» управляющей компании.
В прежние годы широко практиковалось строительными фирмами для захвата многоквартирного дома. Председателями таких товариществ зачастую становились родственники директоров строительных фирм, ранее занимающиеся возведением данных объектов. В настоящее время эту технологию успешно перенимают некоторые управляющие компании.
7. Официальное признание дома аварийным жильем. Используется застройщиками в целях захвата земли под многоквартирным домом, также являющейся общедолевым имуществом. Последнее позволяет ему успешно отселять собственников старого фонда и возводить на участке новый объект, поскольку жить в доме, грозящем обвалом, запрещено законом.

Смысл всех обращений собственников во все инстанции, мы находим в получении информации для дальнейшей работы.

Алексей, Вы всё правильно делаете, поскольку в такой ситуации надо привлекать все возможные средства. Я очень рекомендую проконсультироваться (или даже нанять) юриста, чтобы он с Вашей помощью определил все особенности сложившейся ситуации и структурировал необходимые действия в соответствии с законодательством. Не бейтесь в одиночку, нужна определённая стратегия, чтобы сэкономить и время и деньги.