Как правильно обследовать дом?

[aleksey]

УК заинтересована в неправильных подключениях, и никогда не пригласит специалистов, которые могли бы проверить правильность подключений. В нашем ЖЭУ смеются жильцам в лицо, со с ловами: "Нас никто не проверял и проверять не будет!" Есть предприниматели, которые признают неправильность подключений напрямую на трансформатор во дворе, при этом растопыривают пальцы и пытаются активных жильцов запугивать своим жалким внешним видом. Не опускаясь до их уровня, мы с ними общались вежливо. Мы обращались в Энергосбыт, они отсылают в УК; обращались в Горсвет, те отсылают в Горэлектросети; Горэлектросети отсылают в Энергосбыт. Обращались в прокуратуру, они пересылают в Роспотребнадзор, а те ничего не находят. И никто, ничего не разъясняет - кто должен осуществлять такие проверки. Собственники никогда не заключали договора с УК. Минжилкомхоз оправдывает действия УК тем, что УК располагает договорами с собственниками в которых присутствует пункт оговаривающий доверие собственников и передачу прав УК в части распоряжения общим имуществом. Но таких договоров у нас в МКД никогда не было. Они управляют путём объявления администрацией проведения открытого конкурса. А если проще наша УК, это бывший государственный трест того же профиля. На крышу нашего дома пролегает множество проводов от торговых павильонов и киосков, провода от всевозможных интернет-провайдеров, опутывающих наш дом и переброшенных через крышу нашего дома на другие дома. У нас УК применяет повышенный тариф и поясняет это инфляцией и предоставлением права от собственников по договорам, которых никогда не было. магазины оплачивают за ресурсы выше чем собственники жилья, то есть по коммерческим тарифам. Разница в тарифе от муниципальной цены поступает в личное распоряжение УК. В этом случае, даже если все подключения пройдут через ОДН, то УК на этой разнице незаконно обогащается. А неправильные подключения напрямую на трансформатор, даже не вызывают сомнений в том, что на ОДН потребление не выходит. В связи с этим и возникает вопрос о сокрытии средств, полученных от этого магазина за потреблённую энергию. Собственники жилых помещений были бы и не против подключений, но только правильно и через ОДН. Интерес у собственников заключается в пополнении средств на лицевой счёт дома. Это стоимость размещения вывесок, рекламных приспособлений, и др. Но и нельзя забывать о внешнем виде всех подключений как снаружи, так и внутри дома. Обращаемся во все инстанции включая Федеральные, все бегают как ошпаренные, но никто не разъясняет кто должен обследовать дом и составить акт. Начинаем поднимать Правительство. Заказывать независимую экспертизу и оплачивать стоимость - это наверно дорого и скорее всего ни к чему, если минжилкомхоз региона ничего не разъясняет. Будем биться, пока все стены не снесём! Потому и пытаюсь узнать у вас на форуме, может вы здесь действительно продвинуты в таких вопросах, может уже встречались с подобными вопросами. Законы и нормативы мы читать умеем, у нас пока опыта нет по содержанию дома. Создавать ТСЖ пока не хотим торопиться, поработаем советом собственников МКД. Если вы можете пояснить что-то подробнее, будем очень благодарны. Мы ценим сторонний опыт, и готовы были бы делиться своим опытом.
С уважением, Дальний Восток, Хабаровск.

[Макс]

В нашем ЖЭУ смеются жильцам в лицо, со с ловами: "Нас никто не проверял и проверять не будет!"

Проверить элементарно! Вызывайте специалистов электролаборатории, они по результатам обследования составят технический очёт, котоый будет основанием для подачи иска в суд.

Заказывать независимую экспертизу и оплачивать стоимость - это наверно дорого и скорее всего ни к чему, если минжилкомхоз региона ничего не разъясняет.

А по другому у Вас нет возможности защитить свои права. Только через независимую экспертизу. Скиньтесь жильцами дома по 500 рублей, а то и меньше (в зависимости от числа жильцов многоквартирного дома), и вызывайте электролабораторию.

Создавать ТСЖ пока не хотим торопиться, поработаем советом собственников МКД.

Не хотите создавать ТСЖ, но хотите строго контролировать расходы многоквартирного дома? Не получится. Или создавайте ТСЖ или меняйте управляющую компанию, других законных методов борьбы с беспределом нет. Вру, есть ещё один - это написать Президенту, но не думаю, что такой подход будет эффективен. Домов много, проблем ещё больше, а он один.

[aleksey]

ТСЖ мы будем делать. Сейчас пока совет МКД. Для начала изучим подробнее состояние дома, лицевой счёт, узнаем порядок: на кого по закону возложена обязанность контроля подключений и т.п. Странно что гос.органы не заинтересованы в обнаружении хищений, отсутствии договоров. Коррупции не удивляемся, ищем рычаги воздействия! Что такое электро-лаборатория, где примерно её искать? Дальстандарт здесь наверно не имеет отношение. В каких местах искать эту лабораторию? Она наверно не имеет отношение и к техническим бюро судебных экспертиз?

[Михаил_Д]

Что такое электро-лаборатория, где примерно её искать?

Электролаборатория – организация, оказывающая услуги по проведению измерений и испытаний электро оборудования. Она может провести независимую экспертизу электроустановки собственника. В данном случае речь идёт о Вашем доме. Такая лаборатория должна быть зарегистрирована в Ростехнадзоре, в списке разрешённых видов деятельности должны быть указаны те виды испытаний и работ, которые необходимы для проведения экспертизы. Желательно, чтобы электролаборатория была участником СРО. Искать её следует в Вашем городе. Уверен, что такие организации в Хабаровске есть.

Она наверно не имеет отношение и к техническим бюро судебных экспертиз?

Не имеет. Однако протокол испытаний и технический отчёт, который выдаётся лабораторией, является доказательством в суде.

[Михаил_Д]

Или создавайте ТСЖ или меняйте управляющую компанию, других законных методов борьбы с беспределом нет.

Согласен. Других путей нет. УК заинтересована в личном интересе больше, чем в интересе жильцов. Кроме того, если нежилые помещения дома находятся, например, в муниципальной собственности, то круговая порука и беспредел будут продолжаться бесконечно.

aleksey, судя по тому, что Вы пишите, поводов для обращения в прокуратуру более, чем достаточно даже без рассмотрения вопроса о подключениях к ВРУ и ТП сторонних организаций.

Например,

собственники никогда не заключали договора с УК. Минжилкомхоз оправдывает действия УК тем, что УК располагает договорами с собственниками в которых присутствует пункт оговаривающий доверие собственников и передачу прав УК в части распоряжения общим имуществом. Но таких договоров у нас в МКД никогда не было.

У нас УК применяет повышенный тариф и поясняет это инфляцией и предоставлением права от собственников по договорам, которых никогда не было.

Вы сможете доказать отсутствие договора, если это потребуется? Согласно закону договор с управляющей компанией заключается по следующим правилам:

1. В соответствии с договором управляющая компания должна за установленную плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам и т.д. Договор с управляющей компанией должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет.

2. Согласно жилищному законодательству, договор с управляющей компанией должен содержать:
- адрес дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
- опись имущества такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома;
- перечень предоставляемых компанией коммунальных услуг;
- размеры платы за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги;
- порядок внесения указанной платы;
- порядок осуществления контроля над действиями управляющей компании.

3. Текст договора должен соответствовать с положениями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. В нём прописаны Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В этом постановлении стоит обратить внимание на нормы о несении общих расходов на содержание общего имущества. В частности, в Постановлении сказано о том, что решение о размере платы за содержание и ремонт помещения принимается общим собранием собственников квартир сроком на один год. Эту и другие нормы стоит учитывать, чтобы не позволить управляющей компании злоупотреблений (завышения цен и тарифов). Статьи договора с управляющей компанией должны соответствовать нормам постановления.

Этого сделано не было? Тогда на каких основаниях Ваша УК осуществляет деятельность? Дом автоматически перешёл под её управление? Был конкурс? Сделайте запрос в ФАС, чтобы проверили были ли соблюдены требования Постановления Правительства РФ от 06.02.06 № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

Протокол общего собрания жильцов дома о выборе УК есть?

Кроме того, существует Жилищный кодекс РФ, а в нём

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

В части 2 этой статьи в пп. 3.1 указано, что

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Кроме того,согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. (http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70112158/).

Так что у Вас много инструментов для того, чтобы взять управление домом в свои руки и навести порядок. Всё зависит от того с какого конца браться за решение проблемы. Дело-то ведь не только в электроснабжении, а в предоставлении коммунальных услуг в целом и исполнении УК своих обязанностей. Соберите все свои документы и отписки всех к кому Вы обращались и несите их в прокуратуру вместе с составленной коллективной жалобой на действия (или бездействие) УК. Если и там ничего не предпримут (судя по всему это так), обращайтесь в вышестоящий орган, вплоть до Генеральной прокуратуры.

[aleksey]

Отсутствие договоров - это факт бесспорный! Мы собирались толпой, ходили по дому, встречались на улице, общались в своих подъездах со своими соседями. У нас УК 5 лет на доме, никогда и никто с ними не заключал договора. Прокуратура отсылает, пишем в генеральную, ждём, и продолжаем писать, звонить. В генеральную только начали писать. Сдаваться не будем, уже все настроены жёстко: у одних случилась аварийная ситуация, надо было что-то делать в подвале, не смогли подступиться из-за стен предприятия, которое занимает проходной подъезд, и часть подвала без разрешения собственников. Нашли судебный прецедент в Консультанте по г.Самара - там выселяли предприятие из проходного подъезда, но неправильно разделили требования, поскольку выселение из проходного подъезда и восстановление его в первоначальное состояние, это не-раздельно. Удивляет, что прокуратура края не реагирует на отсутствие договоров, но здесь даже доказывать нечего - их просто нет. Договор заключается сроком не менее, чем на один год и не более, чем на пять лет, а в пост.491 говорится о принятии собственниками ежегодно тарифов на обслуживание. Админка местная ссылается на открытый конкурс, срок пять лет и пункт в несуществующем договоре предоставляющий право УК распоряжаться общим имуществом собственников на усмотрение УК, а также на урегулирование тарифов с учётом инфляции. Есть и ещё один пункт интересный, в котором собственники предоставляют УК право на самостоятельность, то есть: организацию деятельности УК без проведения очередных собраний, и может быть внеочередных. Мы никогда не видели эти договора! Вот что странно, и прокуратура нами ставится в известность подробно, и минжилкомхоз, и все энергетические компании - Энергосбыт, Горсвет, Горэлектросети - никому почему-то не интересно и дела до этого нет. О соблюдении пост.правит.75 обращаться в ФАС, а о соблюдении Пост.Правит.491 - наверно только в прокуратуру, и именно её родимую напрягать, региональную и генеральную. Минэнерго РФ не отвечает, контрольно-ревизионное управление края отвечает, но нарушений не находит и тоже ссылается на несуществующий договор, но проверять его отсутствие отказывается. Электролаборатория есть в Горэлектросети, но они уже отсылали в Энергосбыт. Полностью сбрасывать УК мы будем, но сейчас надо заставить их выложить что возможно физически по части документов и средств, попытаться заставить хоть что-то восстановить, И самое главное - полностью активизировать народ, есть ещё такие, что как медведи спящие. Вывод: ФАС и прокуратура, так?

[Михаил_Д]

сейчас надо заставить их выложить что возможно физически по части документов и средств, попытаться заставить хоть что-то восстановить

Правильно. Пусть предоставят документы, на основании которых они обслуживают Ваш дом. Если договора нет, то они не могут им управлять. Должны быть юридические основания для такого вида деятельности. Если подсунут бумажку, сделанную задним числом, то проверяйте подписи. Ваших там не будет, скорее всего, если никаких договоров не подписывалось. Горссвет, Энергосбыт и прочие будут гонять Вас по кругу, ссылаясь на договор. Есть он или нет им не важно и проверять его наличие они не станут, поскольку такая проверка вне их компетенции. Проверять законность и осуществлять надзор - дело прокуратуры.

Вывод: ФАС и прокуратура, так?

Судя по всему, так. Пусть ФАС проверит, как проводился конкурс (скорее, это был взаимовыгодный междусобойчик). Собирайте документы, ответы (письменные) разных организаций и обращайтесь в прокуратуру до тех пор пока они не примут Вашу жалобу к производству. Фиксируйте все отписки, отказы и проч. Найдите грамотного юриста, чтобы вместе с ним продумать всю цепочку действий. Поскольку хронологией событий и всей историей отношений с УК владеете Вы, то юриста надо будет сориентировать так, чтобы он выбрал правильную стратегию решения проблемы в досудебном, а, если потребуется, то и в судебном порядке.

Электролаборатория есть в Горэлектросети, но они уже отсылали в Энергосбыт.

Ну, это тоже самое, что просить УК проверить саму себя. ))) Найдите хорошую независимую электролабораторию, которая сделает необходимую экспертизу. Это коммерческая организация, не афилированная ни с какими официальными структурами и никак с ними не связанная. Или вот такая организация вполне подойдёт, если то, что написано в интернете соответствует действительности:

ЭЛЕКТРОЛАБОРАТОРИЯ ФБУ «Центр лабораторного анализа и технических измерений по ДФО» г. Хабаровск, пер. Кадровый, 6-а

Мы предлагаем:

• Проведение проверки технического состояния электроустановок после проведенной перепланировки в жилых помещениях граждан с выдачей заключения для суда;
• Рассмотрение проектов вновь вводимых и реконструируемых электроустановок на соответствие действующим Нормам и Правилам;
• Разработка однолинейных схем внутреннего и внешнего электроснабжения;

и т.д.

[aleksey]

Для начала всё понятно, спасибо. Найдём эту лабораторию будем работать. Обратимся в ФАС, и будем напрягать прокуратуру.

[Макс]

Хотел добавить, что в этом году вводится лицензирование УК и строгий контроль над их деятельностью. Не упустите момент, когда Вы сможете выбрать соответствующую Вашим требованиям. А лучше берите бразды правления в свои руки, тогда будете сами выбирать себе исполнителей и распоряжаться своими средствами.

Найдём эту лабораторию будем работать

Необязательно именно эту электролабораторию, в Вашем регионе достаточно таких организаций. Найти их можно в интернете по поисковому слову "электролаборатория" или "электроизмерения" и тому подобные словосочетания, например "обследование электроустановки". Обратитесь сразу в несколько, тогда будет выбор не только по ценовой составляющей, но и по квалификации.

[aleksey]

В общении с представителями ФАС выяснилось, что по нашему дому не проводился открытый конкурс, поскольку на 2008 год большая часть жилых помещений в нашем доме находилась в муниципальной собственности. Администрация в лице собственника заключает договор с УК и по истечении 5-ти лет этот договор продляется автоматически, поскольку не было решения собственников жилых помещений по вопросу о расторжении договора с УК, хотя собственников жилых помещений с каждым становилось всё больше, а сейчас 90 из 104 квартир в частной собственности. Совет МКД только сформировали и сразу растерялись – с чего начинать.
В ФАС предложили реальный вариант – либо создать ТСЖ, либо пригласить другую УК, хотя бы на время как с испытательным сроком. Одновременно с этим, провести полное обследование дома, начиная с электролаборатории. Но они посоветовали ознакомиться с договором в лице администрации, поднять все финансовые отчёты и подготовить лицевой счёт, чтобы на нём что-то оставалось. По финансам - УК придётся отчитаться, а если технические документы на дом они не предъявят, то наверно не составит большого труда их восстановить.
А документы, сгоревшие в пожаре, получается нас и не должны волновать. УК скорее всего немного запутались, и запутали нас этим пожаром.
Здесь возникает сам собой вопрос, если мы находим существенные недостатки, то претензии мы должны предъявлять администрации (согласно договору с УК в лице собственника на тот момент), ведь они наверно несут ответственность по автоматически продлённому договору?
Такая ситуация у нас на сегодня, может быть вам это пригодится.