Как правильно обследовать дом?

[Михаил_Д]

Или создавайте ТСЖ или меняйте управляющую компанию, других законных методов борьбы с беспределом нет.

Согласен. Других путей нет. УК заинтересована в личном интересе больше, чем в интересе жильцов. Кроме того, если нежилые помещения дома находятся, например, в муниципальной собственности, то круговая порука и беспредел будут продолжаться бесконечно.

aleksey, судя по тому, что Вы пишите, поводов для обращения в прокуратуру более, чем достаточно даже без рассмотрения вопроса о подключениях к ВРУ и ТП сторонних организаций.

Например,

собственники никогда не заключали договора с УК. Минжилкомхоз оправдывает действия УК тем, что УК располагает договорами с собственниками в которых присутствует пункт оговаривающий доверие собственников и передачу прав УК в части распоряжения общим имуществом. Но таких договоров у нас в МКД никогда не было.

У нас УК применяет повышенный тариф и поясняет это инфляцией и предоставлением права от собственников по договорам, которых никогда не было.

Вы сможете доказать отсутствие договора, если это потребуется? Согласно закону договор с управляющей компанией заключается по следующим правилам:

1. В соответствии с договором управляющая компания должна за установленную плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам и т.д. Договор с управляющей компанией должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет.

2. Согласно жилищному законодательству, договор с управляющей компанией должен содержать:
- адрес дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
- опись имущества такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома;
- перечень предоставляемых компанией коммунальных услуг;
- размеры платы за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги;
- порядок внесения указанной платы;
- порядок осуществления контроля над действиями управляющей компании.

3. Текст договора должен соответствовать с положениями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. В нём прописаны Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В этом постановлении стоит обратить внимание на нормы о несении общих расходов на содержание общего имущества. В частности, в Постановлении сказано о том, что решение о размере платы за содержание и ремонт помещения принимается общим собранием собственников квартир сроком на один год. Эту и другие нормы стоит учитывать, чтобы не позволить управляющей компании злоупотреблений (завышения цен и тарифов). Статьи договора с управляющей компанией должны соответствовать нормам постановления.

Этого сделано не было? Тогда на каких основаниях Ваша УК осуществляет деятельность? Дом автоматически перешёл под её управление? Был конкурс? Сделайте запрос в ФАС, чтобы проверили были ли соблюдены требования Постановления Правительства РФ от 06.02.06 № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

Протокол общего собрания жильцов дома о выборе УК есть?

Кроме того, существует Жилищный кодекс РФ, а в нём

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

В части 2 этой статьи в пп. 3.1 указано, что

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Кроме того,согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. (http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70112158/).

Так что у Вас много инструментов для того, чтобы взять управление домом в свои руки и навести порядок. Всё зависит от того с какого конца браться за решение проблемы. Дело-то ведь не только в электроснабжении, а в предоставлении коммунальных услуг в целом и исполнении УК своих обязанностей. Соберите все свои документы и отписки всех к кому Вы обращались и несите их в прокуратуру вместе с составленной коллективной жалобой на действия (или бездействие) УК. Если и там ничего не предпримут (судя по всему это так), обращайтесь в вышестоящий орган, вплоть до Генеральной прокуратуры.

[aleksey]

Отсутствие договоров - это факт бесспорный! Мы собирались толпой, ходили по дому, встречались на улице, общались в своих подъездах со своими соседями. У нас УК 5 лет на доме, никогда и никто с ними не заключал договора. Прокуратура отсылает, пишем в генеральную, ждём, и продолжаем писать, звонить. В генеральную только начали писать. Сдаваться не будем, уже все настроены жёстко: у одних случилась аварийная ситуация, надо было что-то делать в подвале, не смогли подступиться из-за стен предприятия, которое занимает проходной подъезд, и часть подвала без разрешения собственников. Нашли судебный прецедент в Консультанте по г.Самара - там выселяли предприятие из проходного подъезда, но неправильно разделили требования, поскольку выселение из проходного подъезда и восстановление его в первоначальное состояние, это не-раздельно. Удивляет, что прокуратура края не реагирует на отсутствие договоров, но здесь даже доказывать нечего - их просто нет. Договор заключается сроком не менее, чем на один год и не более, чем на пять лет, а в пост.491 говорится о принятии собственниками ежегодно тарифов на обслуживание. Админка местная ссылается на открытый конкурс, срок пять лет и пункт в несуществующем договоре предоставляющий право УК распоряжаться общим имуществом собственников на усмотрение УК, а также на урегулирование тарифов с учётом инфляции. Есть и ещё один пункт интересный, в котором собственники предоставляют УК право на самостоятельность, то есть: организацию деятельности УК без проведения очередных собраний, и может быть внеочередных. Мы никогда не видели эти договора! Вот что странно, и прокуратура нами ставится в известность подробно, и минжилкомхоз, и все энергетические компании - Энергосбыт, Горсвет, Горэлектросети - никому почему-то не интересно и дела до этого нет. О соблюдении пост.правит.75 обращаться в ФАС, а о соблюдении Пост.Правит.491 - наверно только в прокуратуру, и именно её родимую напрягать, региональную и генеральную. Минэнерго РФ не отвечает, контрольно-ревизионное управление края отвечает, но нарушений не находит и тоже ссылается на несуществующий договор, но проверять его отсутствие отказывается. Электролаборатория есть в Горэлектросети, но они уже отсылали в Энергосбыт. Полностью сбрасывать УК мы будем, но сейчас надо заставить их выложить что возможно физически по части документов и средств, попытаться заставить хоть что-то восстановить, И самое главное - полностью активизировать народ, есть ещё такие, что как медведи спящие. Вывод: ФАС и прокуратура, так?

[Михаил_Д]

сейчас надо заставить их выложить что возможно физически по части документов и средств, попытаться заставить хоть что-то восстановить

Правильно. Пусть предоставят документы, на основании которых они обслуживают Ваш дом. Если договора нет, то они не могут им управлять. Должны быть юридические основания для такого вида деятельности. Если подсунут бумажку, сделанную задним числом, то проверяйте подписи. Ваших там не будет, скорее всего, если никаких договоров не подписывалось. Горссвет, Энергосбыт и прочие будут гонять Вас по кругу, ссылаясь на договор. Есть он или нет им не важно и проверять его наличие они не станут, поскольку такая проверка вне их компетенции. Проверять законность и осуществлять надзор - дело прокуратуры.

Вывод: ФАС и прокуратура, так?

Судя по всему, так. Пусть ФАС проверит, как проводился конкурс (скорее, это был взаимовыгодный междусобойчик). Собирайте документы, ответы (письменные) разных организаций и обращайтесь в прокуратуру до тех пор пока они не примут Вашу жалобу к производству. Фиксируйте все отписки, отказы и проч. Найдите грамотного юриста, чтобы вместе с ним продумать всю цепочку действий. Поскольку хронологией событий и всей историей отношений с УК владеете Вы, то юриста надо будет сориентировать так, чтобы он выбрал правильную стратегию решения проблемы в досудебном, а, если потребуется, то и в судебном порядке.

Электролаборатория есть в Горэлектросети, но они уже отсылали в Энергосбыт.

Ну, это тоже самое, что просить УК проверить саму себя. ))) Найдите хорошую независимую электролабораторию, которая сделает необходимую экспертизу. Это коммерческая организация, не афилированная ни с какими официальными структурами и никак с ними не связанная. Или вот такая организация вполне подойдёт, если то, что написано в интернете соответствует действительности:

ЭЛЕКТРОЛАБОРАТОРИЯ ФБУ «Центр лабораторного анализа и технических измерений по ДФО» г. Хабаровск, пер. Кадровый, 6-а

Мы предлагаем:

• Проведение проверки технического состояния электроустановок после проведенной перепланировки в жилых помещениях граждан с выдачей заключения для суда;
• Рассмотрение проектов вновь вводимых и реконструируемых электроустановок на соответствие действующим Нормам и Правилам;
• Разработка однолинейных схем внутреннего и внешнего электроснабжения;

и т.д.

[aleksey]

Для начала всё понятно, спасибо. Найдём эту лабораторию будем работать. Обратимся в ФАС, и будем напрягать прокуратуру.

[Макс]

Хотел добавить, что в этом году вводится лицензирование УК и строгий контроль над их деятельностью. Не упустите момент, когда Вы сможете выбрать соответствующую Вашим требованиям. А лучше берите бразды правления в свои руки, тогда будете сами выбирать себе исполнителей и распоряжаться своими средствами.

Найдём эту лабораторию будем работать

Необязательно именно эту электролабораторию, в Вашем регионе достаточно таких организаций. Найти их можно в интернете по поисковому слову "электролаборатория" или "электроизмерения" и тому подобные словосочетания, например "обследование электроустановки". Обратитесь сразу в несколько, тогда будет выбор не только по ценовой составляющей, но и по квалификации.

[aleksey]

В общении с представителями ФАС выяснилось, что по нашему дому не проводился открытый конкурс, поскольку на 2008 год большая часть жилых помещений в нашем доме находилась в муниципальной собственности. Администрация в лице собственника заключает договор с УК и по истечении 5-ти лет этот договор продляется автоматически, поскольку не было решения собственников жилых помещений по вопросу о расторжении договора с УК, хотя собственников жилых помещений с каждым становилось всё больше, а сейчас 90 из 104 квартир в частной собственности. Совет МКД только сформировали и сразу растерялись – с чего начинать.
В ФАС предложили реальный вариант – либо создать ТСЖ, либо пригласить другую УК, хотя бы на время как с испытательным сроком. Одновременно с этим, провести полное обследование дома, начиная с электролаборатории. Но они посоветовали ознакомиться с договором в лице администрации, поднять все финансовые отчёты и подготовить лицевой счёт, чтобы на нём что-то оставалось. По финансам - УК придётся отчитаться, а если технические документы на дом они не предъявят, то наверно не составит большого труда их восстановить.
А документы, сгоревшие в пожаре, получается нас и не должны волновать. УК скорее всего немного запутались, и запутали нас этим пожаром.
Здесь возникает сам собой вопрос, если мы находим существенные недостатки, то претензии мы должны предъявлять администрации (согласно договору с УК в лице собственника на тот момент), ведь они наверно несут ответственность по автоматически продлённому договору?
Такая ситуация у нас на сегодня, может быть вам это пригодится.

[Михаил_Д]

Здесь возникает сам собой вопрос, если мы находим существенные недостатки, то претензии мы должны предъявлять администрации (согласно договору с УК в лице собственника на тот момент), ведь они наверно несут ответственность по автоматически продлённому договору?

Ознакомьтесь с текстом договора между администрацией и УК. Вполне возможно, что там есть пункт, который может быть сформулирован приблизительно так:
"При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором."

Это не противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

В договоре прописаны права и обязанности сторон, которые они обязаны соблюдать. Сформулируйте свои претензии и предъявляйте их той стороне договора, которая несёт ответственность за конкретный вид деятельности по договору.

[aleksey]

Михаил, у нас была проверка с контрольного управления правительства края, в лице старшего жилищного инспектора. Предоставлен ответ по результатам проверки. На их запрос о предоставлении решений собственников и договоров по выбору УК, им было отказано по причине несчастного случая. Оказывается, в УК 07.04.2014 вдруг случился пожар, и сгорела вся документация по нашему дому. Но они уверяют, что договор был заключён на основании протокола. Я полагаю, что это протокол который подписывается председателем совета МКД. Но совета у нас никогда не было, мы его только создали, и сразу стали писать во все инстанции. Получается, что УК признаёт факт отсутствия договоров, отсюда и нарушение пост.правит.75 об открытом конкурсе автоматически подтверждается, то есть администрация не имела право их назначать. Интересно как они будут отчитываться за денежные средства, и как это всё теперь воспринимать? С точки зрения закона это похоже на "Рейдерский захват" - так? А к чему нам теперь переходить, к каким действиям, может подскажите.
По поводу незаконных подключений к электроснабжению, нам ответили из Мин.Энерго РФ, от туда направили требование в администрацию города о проведении проверки, и во Владивосток. Там находится головной оффис по ДВ региону. Посмотрим что они ответят. Сейчас, надо решить вопрос о признании по отсутствию договоров.